23
История российской ипотеки и финансирования строительства в России (до 2005 г.)
По льду кто-то всегда идет первым. Остальные смотрят: прошел — значит, и нам можно. Так было и с кредитами на жилье в России. 14 лет, с начала формирования современного рынка недвижимости, стояли на одном берегу потенциальные заемщики, на другом — кредиторы, с сомнением глядя на разделявшую их идею ипотеки. И только два года назад самые отчаянные первопроходцы заселились в квартиры, заложенные под кредит самых отчаянных банков.
Выяснили, что это совсем не страшно — брать и выдавать ипотечные кредиты. На что можно рассчитывать сегодня? о западным меркам, ипотеки в России быть еще не должно. Культура ипотечного кредитования развивалась на Западе многие десятилетия, Россия же прошла этот путь за пару лет. В странах Восточной Европы (например, в Чехии), экономика которых находится на более высокой стадии развития по сравнению с российской, специалисты прямо признавались, что «до ипотеки они пока не доросли».
Россиян выручила подозрительность. В большинстве стран Европы развитию ипотеки предшествовала стадия кооперативного бума, когда основной формой решения жилищного вопроса было участие в жилищно-накопительных кооперативах. Однако в России кооперативы пошли по крайне опасной, незнакомой Европе «пирамидальной» версии развития, когда недвижимость для более ранних участников кооператива приобреталась на средства вступивших позже. Разумеется, широкого доверия такая схема не снискала. Классическую форму кооперативов внедрить в нашей стране не удалось в силу особенностей менталитета — покупке квартиры по этой схеме предшествовала долговременная накопительная стадия.
В 1998 году вступил в силу федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но в ту горячую пору было не до законов — в стране грянул августовский кризис, и цены на жилье начали стремительно падать. Разумеется, ни один банк не собирался выдавать кредит под постоянно дешевеющий залог, и практическая реализация закона была отложена на неопределенный срок.
В 2000 году падение цен сменилось еще более стремительным ростом.
Казалось бы, ипотеке быть: рост цен снижал риски банка и отыгрывал высокий процент по кредиту для заемщика. Но выяснилось, что в таких условиях ипотека еще менее применима. Время, необходимое банку для оценки недвижимости и выдачи кредита под ее залог, оказалось столь длительным, что за этот период цены успевали вырасти на 5-10%, и покупка по прежней цене становилась невозможной, а новая цена требовала нового кредита, повторного рассмотрения заявки — и так до бесконечности. Продавцы не хотели ждать, тем более что рынок был наводнен покупателями, готовыми выложить необходимую сумму сразу и без лишних проблем.
А это значило, что широкого распространения ипотека получить не могла.
В то же время нельзя сказать, что попытки привить ипотеку в России в этот период не предпринимались. Еще в 1998 году инвестиционный фонд «США—Россия», созданный по решению конгресса США, учредил программу Delta Credit, основной формой деятельности которой и должна была стать выдача ипотечных кредитов. Для этих целей Delta Credit получила значительные средства от западныхфинансовых организаций, таких как Международная финансовая корпорация (IFC) и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), и долгое время средства программы были практически единственным источником ипотечных денег в России. Что не удивительно: ни у одной другой структуры в то время не было «длинных» денег, способных обеспечить серьезные объемы кредитования. Кроме того, создавались окологосударственные учреждения для развития ипотеки наподобие Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Московского ипотечного агентства (МИА).
Однако вплоть до 2004 года общий объем сделок по ипотеке был мизерным и исчислялся в лучшем случае в сотых долях процента. «Россияне не привыкли „жить в долг”,— поясняет руководитель ипотечной программы Росевробанка Сергей Гордейко.— Также развитию ипотеки препятствовали ограниченный платежеспособный спрос населения, низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства, неразвитость инфраструктуры рынка жилья».
Сыграло свою роль и то, что для самих банков куда выгоднее было вкладывать деньги в другие проекты, нежели в ипотечное кредитование.
«Ипотека не сразу стала популярной, потому что у банков существовали альтернативные возможности для заработков. Розничный бизнес, в том числе ипотека, просто не представлял особого интереса,— поясняет начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.— Если бы не деятельность инвестиционного фонда „США—Россия” и АИЖК, то развитие рынка могло начаться намного позже».
Новые проценты Однако всего через несколько месяцев ситуация на рынке недвижимости резко изменилась. В Москве, самом крупном и динамичном рынке жилья в России, после четырехлетнего периода непрерывного и очень быстрого роста стоимости квадратного метра в мае-июне 2004 года начался существенный спад спроса на квартиры, и цены на жилье остановились. А вскоре, пока эксперты терялись в догадках, пытаясь предсказать будущее развитие рынка, стоимость квадратного метра и вовсе начала плавно снижаться.
Когда участники рынка поверили, что это не кратковременное явление, а стабильное состояние рынка, произошел «ипотечный взрыв». «Первые зачатки конкуренции на рынке появились не ранее 2003 года,— уточняет Михаил Бусыгин.— Но только к 2006-му она стала достаточно серьезной».
Долгое ожидание сыграло свою роль. Количество ипотечных продуктов стремительно росло, число ипотечных сделок возрастало с еще большей скоростью. В 2005 году многие агентства недвижимости заявили о значительной доле ипотечных кредитов в общем объеме сделок за год. Как утверждает директор центра «Бест-ипотека» Владимир Лопатин, по итогам 2005 года в компании «Бест-недвижимость» каждая пятая сделка была ипотечной, и процент этот продолжает расти. «На самом деле 2005-й был первым годом действительно активного развития ипотеки,— утверждает Сергей Гордейко.— В банковских программах изменились условия займов: заметно снизились ставки, выросли максимальные суммы кредитов, увеличились сроки ипотеки. Ипотечный кредит теперь можно получить проще и быстрее. Кроме того, в российскую ипотеку начали инвестировать средства зарубежные финансовые институты».
Состаренное зеркало изготовлено в стиле итальянского барокко. Деревянная отделка зеркала – имитация лазурита с чернением и позолотой (24 карата). Резьба в верхней части выполнена вручную.
Сегодня модно украшать интерьер небольшими скульптурными композициями. Данная фигурка отделана 24-каратным золотом. Она красива, изящна и очень романтична.